Mietrecht Ab bis Z

A

Abmahnung

Die Abmahnung erfüllt im Mietrecht eine Hinweis- und Warnfunktion. Sie sollte abgemahnten Vertragsparteien ihr Fehlverhalten aufzeigen und vor Augen führen, dass es bei künftigen Pflichtverletzungen zur Kündigung des Mietverhältnisses kommen kann. Die Abmahnung ist in der Regel die Vorstufe zur Kündigung. Für den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung ist in den meisten Fällen eine vorherige Abmahnung erforderlich. Zur Abmahnung wegen Verstößen gegen den Mietvertrag sind sowohl der Vermieter als auch der Mieter berechtigt.

Aufhebungsvertrag

Der Aufhebungsvertrag ist eine weitere Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis zu beenden. Konkret handelt es sich dabei um die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Datum. Einer bestimmten Form bedürfen Aufhebungsverträge von Mietverhältnissen nicht. Zu Beweiszwecken sollten entsprechende Vereinbarungen jedoch unbedingt schriftlich erfolgen. In der mietrechtlichen Praxis dienen Aufhebungsverträge dazu, lange Kündigungsfristen zu verkürzen oder langwierige Räumungsprozesse zu vermeiden.

Außerordentliche - fristlose - Kündigung

Durch die außerordentliche Kündigung kann das Mietverhältnis ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist und daher mit sofortiger Wirkung beendet werden. Die zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden Gründe sind im Gesetz enumerativ aufgezählt. Die in der Praxis am häufigsten auftretenden Kündigungsgründe sind Zahlungsverzug und Unzumutbarkeit. Bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes kann das Mietverhältnis von beiden Parteien außerordentlich gekündigt werden. Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist im Kündigungsschreiben anzugeben. Die Kündigung bedarf der Schriftform.

B

Besenrein

Ist das Mietverhältnis beendet worden, ist das Mietobjekt besenrein herauszugeben. Besenrein bedeutet, dass das Mietobjekt vor der Übergabe von grobem Schmutz zu befreien ist. Die Räume sind jedenfalls durchzufegen.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Ein allgemeines Besichtigungsrecht steht dem Vermieter nicht zu. Die Besichtigung kann während der Vertragslaufzeit nur dann verlangt werden, wenn ein berechtigter Grund (Mangel/Reparatur/Modernisierung/potentielle Mietinteressenten) vorliegt.

Betriebskosten / Nebenkosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Welche Kosten umlagefähige Betriebskosten darstellen, regelt die Betriebskostenverordnung. Keine Betriebskosten sind einmalig anfallende Kosten, Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Betriebskostenpauschale

Die Parteien können vereinbaren, dass die Betriebskosten als Pauschale gezahlt werden. Der Vorteil besteht darin, dass keine Betriebskostenabrechnung erstellt werden muss. Betriebskostenpauschalen können jedoch nur geändert werden, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist.

Betriebskostenvorauszahlung

Weit überwiegend wird jedoch vereinbart, dass Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten sind. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Rechnet der Vermieter binnen der vorgenannten Frist nicht ab, sind Nachforderungen ausgeschlossen. Stehen nach beendetem Mietverhältnis noch Betriebskosten aus, kann der Mieter unter gewissen Voraussetzungen die geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern.

Betriebskostenabrechnung

Ist keine Betriebskostenpauschale vereinbart worden, hat der Vermieter über die Vorauszahlungen binnen 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres abzurechnen. Der Mieter kann gegen die Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monaten Widerspruch einlegen, sollte die Abrechnung nicht nachvollziehbar oder materiell fehlerhaft sein.

Besuch

Mieter dürfen in ihrer Wohnung so oft und so viel Besuch empfangen, wie es ihnen beliebt. Vermieter dürfen den Empfang von Besuch nicht verbieten, es sei denn, dies wäre aus triftigen Gründen gerechtfertigt. Auch entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind regelmäßig unwirksam. Bleibt der Besuch jedoch über viele Wochen und Monate, kann aus einem Besucher ein dauerhafter Mitbewohner werden, was gegebenenfalls der Zustimmung des Vermieters bedarf.

C

Courtage / Maklercourtage 

​​​​​Die Courtage ist eine Vermittlungsprovision, die Makler bei der erfolgreichen Vermittlung eines Mietvertrags erhalten können. Seit der Einführung des Bestellerprinzips in Deutschland (2015) ist es jedoch so, dass derjenige die Courtage zahlen muss, der den Makler beauftragt hat – in der Regel also der Vermieter bei Mietwohnungen.

D

Dübellöcher

Setzt der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Dübel in dem Mietobjekt, so ist dies grundsätzlich als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Schadensersatzanspruch im Hinblick auf die Beseitigung der Dübellöcher zu. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Mieter unverhältnismäßig viele Dübel setzt.

E

Eigenbedarf

Ein häufig angeführter Kündigungsgrund ist der sog. Eigenbedarf. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter das vermietete Mietobjekt nunmehr für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Soweit der Eigenbedarf vorliegt, ist dem Willen des Vermieters, das Mietobjekt selbst oder durch einen der vorgenannten Personen zu nutzen, zu entsprechen.

Eigentümerwechsel

Kommt es während des laufenden Mietverhältnisses zu einem Eigentümerwechsel des Mietobjekts, so tritt der Erwerber in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag wird zwischen dem Mieter und dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht.

Erleichterte Kündigung

§ 573a BGB sieht eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit zugunsten des Vermieters vor. Demnach kann ein Wohnraummietverhältnis in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gekündigt werden, ohne dass es eines berechtigenden Interesses bedarf. Als Ausgleich verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist um drei Monate.

F

Feuchtigkeit

Ist das Mietobjekt feucht und hat sich bereits Schimmel gebildet, befindet sich das Mietobjekt nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Dem Mieter stehen dann Mängelgewährleistungsrechte zu, wie etwa die Minderung die Miete. In Extremfällen, in denen durch die Feuchtigkeit und den Schimmel konkrete Gesundheitsgefahren drohen, kann die Miete komplett gemindert werden. In diesen Fällen kann auch ein zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigender Grund vorliegen. 

G

Gartennutzung

Bei Mietobjekten in Mehrfamilienhäusern muss die Gartennutzung durch den Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag geregelt werden. Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern gehört der Garten auch ohne entsprechende Regelung mit zum Mietobjekt. 

H

Hausordnung

In Mietverträgen, insbesondere Formularmietverträgen, ist oftmals eine Hausordnung enthalten. Die Hausordnung ist damit Teil des Mietvertrages mit der Folge, dass die darin enthaltenen Regelungen für den Mieter grundsätzlich verpflichtend sind. Darüber hinaus kann auch eine allgemeine Hausordnung, etwa durch Aushang im Treppenhaus, vorhanden sein. Solche allgemeinen Hausordnungen dürfen nur Hinweise zum Verhalten beinhalten, jedoch keine konkreten Rechte und Pflichten festlegen.

Hausrecht

Während des bestehenden Mietverhältnisses geht das Besitzrecht an dem Mietobjekt auf den Mieter über. Der Mieter übt über die ihm zur ausschließlichen Nutzung überlassenen Räumlichkeiten auch das Hausrecht aus. 

I

Indexmiete

Bei einem Mietvertrag mit einer Indexklausel passt sich der Mietzins oftmals automatisch an. Die Miete wird dabei an den Verbraucherindex für Deutschland gekoppelt. Die Miete darf dabei nur alle 12 Monate angepasst werden.

J

K

Kameraüberwachung

Die Überwachung des Mietobjekts mit einer Kamera ist nur unter sehr strengen Grenzen zulässig. Auf die Kameraüberwachung muss durch ein Hinweisschild hingewiesen werden. Weiter darf die Kameraüberwachung nur den eigenen Bereich und keine Gemeinschaftsflächen erfassen. Bereits der Eindruck einer Fremdüberwachung (z.B. Attrappe) reicht für die Verletzung des Persönlichkeitsrechts und somit einem Unterlassungsanspruch aus.

Kaution

Bei Beginn des Mietverhältnisses wird in der Regel die Stellung einer Kaution vereinbart. Die Kaution ist vollständig binnen der ersten drei Monate des Mietverhältnisse zu stellen. Dem Vermieter dient die Kaution als Sicherheit bei Beendigung des Mietvertrages. Mit der Kaution kann der Vermieter offene Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen. In der Regel hat der Vermieter über die Kaution binnen 6 Monaten seit Rückgabe der Wohnung abzurechnen.

Kellernutzung

Die meisten Wohnraummietverhältnisse werden mit einem Kellerraum vermietet. Dieser darf aber nicht zum Wohnen, sondern nur zum Unterstellen von Gegenständen oder zur Lagerung von Lebensmitteln verwendet werden. Ist der Kellerraum feucht, kann der Mieter unter gewissen Bedingungen die Miete mindern und Schadensersatz verlangen. Ob im Einzelfall ein Mangel vorliegt, hängt mit von der Art der Liegenschaft ab (Altbau/Neubau).

Kleinreparaturen

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass während der Vertragslaufzeit Kleinreparaturen (z.B. Rollladengurt, Klodeckel) bis zu einem bestimmten Geldbetrag vom Mieter vorzunehmen sind. Der Geldbetrag wird in der Regel sowohl im Einzelfall als auch in der Gesamtsumme auf das Kalenderjahr gedeckelt. Unterlässt der Mieter die Durchführung der Kleinreparaturen, kann dem Vermieter bei Vertragsbeendigung ein Schadensersatzanspruch zustehen.

Kündigung

Das Mietverhältnis kann während der Vertragslaufzeit von beiden Vertragsparteien gekündigt werden. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Für die ordentliche Kündigung sind gesonderte Fristen einzuhalten. Bei der außerordentlichen Kündigung kann das Vertragsverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet werden. Dafür muss aber ein gesonderter Grund vorliegen, welcher das Festhalten am Vertragsverhältnis unzumutbar macht (z.B. Zahlungsverzug, Lärmbelästigung, Verstöße gegen die Hausordnung).

Kündigungsfrist

Für den Mieter gilt im Regelfall eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Um den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen, muss die Kündigung bis spätestens dem dritten Werktag eines Monats dem Vermieter zugehen. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf) vorliegt. Dabei kann die Kündigungsfrist bis zu neun Monate betragen.

Kündigungsverzicht

Die Parteien eines Mietvertrages können einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Der Kündigungsverzicht kann einseitig oder beidseitig vereinbart werden. Durch den Verzicht kann nur der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit vereinbart werden. In der Regel darf sich der Kündigungsverzicht für den Mieter nur über einen Zeitraum von vier Jahren erstrecken. Zu beachten ist, dass der Kündigungsverzicht ab Vertragsabschluss und nicht ab Vertragsbeginn zählt.

L

Lärmbelästigung

Lärmbelästigungen von einer Vertragspartei oder einem Mitmieter stellen ab einer gewissen Intensität einen Vertragsverstoß dar. Die Vertragsparteien können aufgrund dieses Verstoß eine Abmahnung und unter Umständen sogar die Kündigung aussprechen. Zusätzlich kann der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt sein. Dafür sollte aber zwingend ein Lärmprotokoll angefertigt werden.

M

Mängelbeseitigung

Leidet des Mietobjekt unter einem Mangel, kann der Mieter Beseitigung verlangen. Der Mangel ist dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Sobald der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat, mindert sich gesetzlich der Warmietzins um den Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung. Dem Vermieter ist zur Beseitigung des Mangels eine angemessene Frist zu setzen. Weiter ist dem Vermieter Zugang zum Mietobjekt zu gewähren. Im Hinblick auf den Ortstermin ist wechselseitig auf die Belange der Vertragsparteien Rücksicht zu nehmen.

Mieterhöhung

Der Vermieter kann die vereinbarte Kaltmiete aufgrund unterschiedlicher Gründe vertraglich oder gesetzlich erhöhen. Dabei gelten aber gesonderte Formalien. Der Beginn der Mieterhöhung liegt zwischen 3 und 15 Monaten. Die Höhe der Mieterhöhung ist in der Regel auf die ortübliche Miete gedeckelt. Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen. Im Streitfall hat ein Gericht über die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu entscheiden.

Minderung

Entspricht das Mietobjekt nicht der vereinbarten Beschaffenheit und hat der Vermieter Kenntnis vom Mangel, mindert sich der Warmmietzins automatisch. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung ab. Sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat, erlischt das Minderungsrecht. Nimmt der Mieter einen Mangel am Mietobjekt über einen längeren Zeitraum beanstandungslos hin, kann das Minderungsrecht verwirkt sein. Der Mieter macht sich unter Umständen Schadensersatzpflichtig, wenn er einen Mangel trotz Kenntnis nicht anzeigt und der Mangel sich dadurch unnötig ausgeweitet hat.

N

Nutzungsentschädigung

Verweigert der Mieter bei rechtmäßiger Beendigung des Mietverhältnis die Rückgabe der Wohnung, kann der Vermieter für den Zeitraum des Vorenthaltens eine angemessene Nutzungsentschädigung verlangen. Diese liegt oftmals über der vertraglich vereinbarten Miete. Weiter hat der Vermieter Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters einem Dritten überlässt. 

O

P

Pacht

​​​​​​​​​Die Pacht ist ähnlich wie die Miete, allerdings mit dem Unterschied, dass bei einer Pacht der Pächter das Recht hat, die gepachtete Sache zu nutzen und Erträge daraus zu erzielen.

Provision / Maklerprovision

siehe C Courtage

Q

R

Räumungsklage

Gibt der Mieter das Mietobjekt trotz rechtmäßiger Beendigung nicht an den Vermieter zurück, kann dieser seinen Herausgabeanspruch im Rahmen einer Räumungsklage durchsetzen. Für die Räumungsklage gilt der Beschleunigungsgrundsatz. Das bedeutet, Räumungsprozesse sind von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten. In Wohnraumangelegenheiten ist unabhängig vom Streitwert immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist. 

Räumungsschutz

Der Mieter kann im Rahmen einer Räumungsklage einen Räumungsschutzantrag stellen. Dafür ist eine besondere Härtefallsituation (Krankheit, örtliche Verwurzlung, fehlende Ersatzwohnung) erforderlich. Die Voraussetzungen zur Darlegung einer besonderen Härte sind hoch und werden oftmals von den Mietern unterschätzt. Gerade bei einer fehlenden Ersatzwohnung müssen Mieter umfangreiche Suchbemühungen darlegen. Gibt das Gericht dem Schutzantrag statt, wird es dem Mieter in der Regel nachgelassen, das Mietobjekt erst nach Ablauf weiterer 3-12 Monate zurückzugeben.

Rückgabe des Mietobjekts

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Rückgabe des Mietobjekts andienen. In der Regel sollte der Mieter dem Vermieter 1-2 Termine zur Rückgabe der Wohnung anbieten. Die Rückgabe der Wohnung sollte zur Meidung unnötiger Streitigkeiten im Rahmen eines gemeinsamen Rückgabetermins stattfinden. Dabei sollten beide Parteien einen Zeugen hinzuziehen. Weiter sollte bei der Rückgabe ein Rückgabeprotokoll angefertigt werden. In diesem sollte der Zustand des Mietobjekts und die Zählerstände festgehalten werden.

S

Schadensersatz

Wird das Mietobjekt vom Mieter beschädigt zurückgegeben, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Wichtig zu wissen ist, dass der Schadensersatzanspruch binnen 6 Monate nach Rückgabe des Mietobjekts verjährt. Sollte der Mieter keinen Schadensersatz leisten, muss der Vermieter vor Ablauf dieser Frist verjährungshemmende Maßnahmen (Klage) ergreifen.  Andernfalls geht der Schadensersatzanspruch unter. Weiter muss der Vermieter bei der Bezifferung seines Schadensersatzanspruchs sich grundsätzlich einen Abzug neu gegen alt gefallen lassen, da er durch das schädigende Ereignis nicht besser gestellt werden darf. Dabei kommt es auf den reinen Zeitwert und nicht auf die Funktionalität der beschädigten Sache an.

Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Vereinbarung über mehrere zukünftige Mieterhöhungen bei Abschluss des Mietvertrages. Die Erhöhung ist frühestens nach 12 Monaten zulässig. Die einzelnen Erhöhungsstufen sind dabei nicht auf die ortsübliche Miete gedeckelt. Eine Unzulässigkeit kann nur gegeben sein, wenn eine Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz vorliegt. Ist eine Staffelmiete vereinbart, ist eine Mieterhöhung gestützt auf andere Anspruchsgrundlagen ausgeschlossen.

Schimmel

Bildet sich im Mietobjekt Schimmel, stellt dies einen Mangel dar, welcher grundsätzlich vom Vermieter zu vertreten ist. Möchte sich der Vermieter von der Verantwortlichkeit des Mangels freizeichnen, so muss er entsprechenden Beweis (gutachtenbelegt falsches Lüftungsverhalten) gegen den Mieter führen. Der Beweis muss dabei aber nicht nur die unzureichende Belüftung als Ursache der Schimmelbildung belegen, sondern auch die Zumutbarkeit der Belüftung im Einzelfall. Nach der herrschenden Rechtsprechung kann es von einem berufstätigen Mieter nicht verlangt werden, dass er 3-4 Mal pro Tag 15 Minuten querlüftet.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind von Instandhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

T

Temperatur

Die Beheizbarkeit und die Warmwasserversorgung eines Mietobjekts gehören zu den elementaren Grundvoraussetzungen einer Wohnung. Die Mieter einer Wohnung müssen in der kalten Jahreszeit von 01.10. bis 30.04. tagsüber von 06:00 Uhr bis 23:00 Uhr in der Lage sein, die Wohnung auf 20 bis 21° C zu erwärmen. Nachtsüber muss die Wohnung bis auf 18° C beheizt werden können. Die Warmwasserversorgung muss tagsüber bei mindestens 40-50°  C, nachtsüber bei mindestens 40° C liegen. Werden diese Werte unterschritten, liegt ein Mangel vor.

Tierhaltung

Das Halten von Tieren in der Wohnung ist grundsätzlich erlaubt. Einer Zustimmung des Vermieters bedarf es nur dann, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Die Zustimmung ist aber auch in diesem Fall in der Regel vom Vermieter zu erteilen, wenn nicht besondere Gründe gegen die Tierhaltung sprechen.

U

Unerlaubtes Betreten des Mietobjekts

Mit Übergabe der Wohnung geht das Besitzrecht auf den Mieter über. Der Vermieter darf die Wohnung ab diesem Zeitpunkt nur mit Zustimmung des Mieters betreten. Insbesondere darf der Vermieter keinen Ersatzschlüssel behalten. Betritt der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters die Wohnräume, kann dies im Extremfall den Mieter zur Kündigung berechtigen. Darüber hinaus kann der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllt sein. Lediglich bei Gefahr in Verzug darf der Vermieter die Wohnung ohne Rücksprache mit dem Mieter vertreten. Er muss dabei aber im Regelfall nachweisen, dass er zumindest versucht hat, den Mieter zu erreichen.

Untervermietung

Die Untervermietung der Wohnung an einen Dritten bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter hat die Zustimmung zu erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweist und gegen die Untervermietung keine triftigen Gründe sprechen. Der Mieter darf dabei den Besitz der Wohnung nicht dauerhaft aufgeben. Durch die Untervermietung entsteht ein gesonderter Mietvertrag zwischen Mieter und Untermieter. Holt der Mieter keine Zustimmung zur Untervermietung ein, stellt dies einen Vertragsverstoß dar. Hier kann der Vermieter abmahnen und gegebenenfalls sogar kündigen.

Übergabeprotokoll

Sowohl bei der Übergabe als auch bei der Rückgabe der Wohnung sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. In diesem sollten die Vertragsparteien den Zustand des Mietobjekts und die Zählerstände festhalten. Das Protokoll sollte im besten Fall von beiden Parteien und von etwaigen Zeugen unterschrieben werden. Liegt ein unterschriebenes Übergabeprotokoll vor, kann dies zu einer Beweislastumkehr führen. Das Protokoll sollte daher vor der Unterschrift sorgfältig gelesen werden. Beiden Vertragsparteien sollte nach Abschluss des Übergabetermins ein Exemplar ausgehändigt werden.

V

Vergleichswohnung

Der Begriff Vergleichswohnung tritt in der Regel bei einer Mieterhöhung auf. Nach § 558 BGB kann ein Vermieter die Kaltmiete unter Verweis auf (mindestens) drei Vergleichswohnungen erhöhen. Dabei müssen die Wohnungen nach Baujahr, Lage, Gesamtgröße, Stockwerk und Ausstattung vergleichbar sein. Zusätzlich sind dem Mieter die Anschriften der Vergleichswohnungen mitzuteilen. Liegen die Voraussetzungen vor, kann der Vermieter die Miete binnen 3 Jahren um maximal 20% anheben.

Verjährung

Das Gesetz sieht für Erstattungsansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache eine verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabe des Mietobjekts vor.

W

Wohnfläche

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung. Weicht die tatsächliche Wohnfläche mindestens 10% von der vereinbarten Wohnfläche ab, stellt dies grundsätzlich einen Mangel dar. Der Mieter kann in diesem Fall die in der Vergangenheit überbezahlte Miete zurückverlangen. 

X

Y

Zahlungsverzug

Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, stellt dies einen Vertragsverstoß dar. Grundsätzlich muss der Mieter die Miete am dritten Werktag (Banktag = Montag bis Freitag) eines Monats zur Anweisung bringen. Maßgeblich ist somit nicht der Tag der Kontogutschrift beim Vermieter, sondern der Zeitpunkt des Zahlungsauftrags beim Geldinstitut des Mieters. Befindet sich der Mieter mit der Zahlung zweier Monatsmieten in Verzug, stellt dies einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Die außerordentliche Kündigung kann der Mieter abwenden, wenn er spätestens binnen 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage den Rückstand vollständig begleicht. Davon bleibt aber in der Regel die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung unberührt.

Zeitmietvertrag

Bei einem Zeitmietvertrag wird die Vertragsdauer auf einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Während dieser Vertragslaufzeit kann das Vertragsverhältnis von beiden Vertragsparteien ordentlich nicht gekündigt werden. Der Kündigungsverzicht ist aber maximal für die Dauer von 4 Jahren zulässig. Für die Befristung ist allerdings ein Grund (Eigenbedarf, Abriss oder Renovierung, Werkswohnung) erforderlich. Dieser ist bei der Befristung schriftlich festzuhalten. Fehlt der Grund, gilt das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit als abgeschlossen. Bei einem Zeitmietvertrag kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen, es sei denn, es wurde im Mietvertrag eine gesonderte Vereinbarung zur Mieterhöhung getroffen.