Gewerbemietrecht - Miete von Gewerberäumen oder einem Gewerberaum
In dieser Rubrik finden Sie Wissenswertes und die neuesten Entscheidungen im Gewerbemietrecht.
Gewerberaummiete im Sinne des § 580 a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch liegt vor, wenn die Mietsache durch den Mieter gewerblich genutzt wird.
Da viele Mieterschutzvorschriften (Kündigungsschutz, Vollstreckungsschutz etc.) im Mietrecht von Gewerberäumen oder einem Gewerberaum keine Anwendung finden, ist es für die Gestaltung des Mietverhältnisses wichtig, ob es sich um ein Mietverhältnis über Geschäftsräume oder normale Wohnräume handelt. Wenn gleich von Anfang an eine klare und gründliche Abfassung des Mietverhältnisses erfolgt, vermeiden Sie unnötige Streitigkeiten und Probleme mit Ihrem Vermieter/Mieter.
Hierbei ist Vorsicht geboten. Es gibt viele Stolpersteine bei dieser besonderen Art der Miete, die es zu erkennen und zu umgehen gilt: Wird beispielsweise ein Gewerbemietvertrag auf einem Formular für Wohnraummietverträge abgeschlossen, läuft man Gefahr, dass dieser von der Rechtsprechung grundsätzlich als Wohnraummietvertrag angesehen wird und somit die Wohnraumschutzvorschriften greifen. Oft verwenden Vermieter auch alte Vertragsformulare erneut. Dies kann bei der sich ständig weiterentwickelnden Rechtsprechung fatale Folgen haben. Aber auch wenn der Gewerbemietvertrag richtig bezeichnet ist, reichen kleine Fehler aus, die zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages führen können. Liegt beispielsweise auf der Vermieterseite eine Erben-/Grundstücksgemeinschaft vor und kümmert sich nur eine Person ohne entsprechende Bevollmächtigung um die Vermietung und unterschreibt alleine den Mietvertrag, ist kein wirksamer Vertragsschluss erfolgt. Der Mieter hat so die Möglichkeit, sich kurzfristig ohne größere Probleme von dem Mietverhältnis lösen zu können. Oft aber auch werden einzelne Vertragsbestandteile nicht geregelt, obwohl sie für eine der Parteien existenziell sein können. So sind viele Mieter der Ansicht, dass man bei Abgabe des Gewerbes (z.B. Einzelhandel oder Arztpraxis) an einen Nachfolger problemlos den Mietvertrag auf den Nachfolger übertragen könne. Das ist jedoch ohne Genehmigung des Vermieters nicht möglich.
Wir helfen Ihnen gerne bei der Abfassung eines an der neusten Rechtsprechung orientierten Gewerbemietvertrages. Wir stehen Ihnen aber auch bei der Überprüfung Ihres aktuellen Gewerbemietvertrages zur Verfügung. Je eher Fehler erkannt bzw. die Weichen richtig gestellt werden desto reibungsloser gestaltet sich Ihr Mietverhältnis.
Stephan Alfsmann
Rechtsanwalt
Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht
Ist wohnen im Geschäftsgebäude zulässig?
Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Eigentumseinheit in einem Geschäftshaus zu Wohnzwecken benutzt werden darf. Nach einer Teilungserklärung aus den Jahren 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Geschäftsgebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“.
Darf ein Vermieter das Risiko eines Leerstandes auf die übrigen Mieter hinsichtlich der Nebenkosten abwälzen? Das KG Berlin sieht eine solche Klausel als unzulässig an.