Das Baurecht: Abnahme - Mangel - HOAI - VOB

Ein Unternehmer wurde vom Auftraggeber mit der Durchführung von Trockenbauarbeiten beauftragt. Dabei vereinbarten die Parteien eine Ausführungsfrist von maximal 48 Tagen. Der Auftragnehmer stellte dann - im Ergebnis unberechtigt - die Arbeiten für die Dauer von zwei Wochen ein. Nach Abmahnung durch den Auftraggeber nahm der Auftragnehmer die Arbeiten wieder auf, um sie dann wenige Wochen später erneut grundlos einzustellen. Nach weiteren Abmahnungen kündigte der Auftraggeber schließlich den Bauvertrag fristlos, da die Gesamtfertigstellung des Bauprojekts erheblich gefährdet war.

Offensichtlich führte der Unternehmer auf mehreren Baustellen parallel Aufträge aus. Seine Personalkapazitäten waren dazu nicht ausgelegt. In der Folge kam es zu wiederholten Verzögerungen bei der Ausführung der Aufträge.

Bauen Sie gerade Ihr Eigenheim und kommt es dabei immer wieder zu vertragswidrigen Verzögerungen, stehen wir Ihnen gerne zur Durchsetzung Ihrer Rechte (Kündigung/Schadensersatz) zur Verfügung.

In der vorbehaltlosen Zahlung einer Schlussrechnung und der Ingebrauchnahme eines Hauses ohne Mängelrüge liegt eine konkludente Abnahme der Architektenleistung nach § 640 BGB.

Folgender Sachverhalt lag zugrunde:
Nach Fertigstellung von Restarbeiten an einem neu errichteten Einfamilienhaus bezog die Auftraggeberin das Haus. Die Schlussrechnung des Architekten hatte sie bereits vor Einzug beglichen. Ein Jahr nach dem Einzug beanstandete die Auftraggeberin dann Mängel am Haus. Nachdem die Parteien sich über Nachbesserungsansprüche nicht einigen konnten, erhob die Auftraggeberin sechs Jahre nach dem Einzug eine Klage, gerichtet auf Zahlung von Schadensersatz.

Das Oberlandesgericht Schleswig Holstein (Beschluss vom 2. Januar 2018, Az. 7 U 90/17) wies darauf hin, dass die Auftraggeberin durch die Zahlung der Schlussrechnung und der Ingebrauchnahme des Hauses, ohne in angemessener Frist Mängel gerügt zu haben, das Haus konkludent abgenommen habe. Schadenersatzansprüche sind verjährt, da die fünfjährige Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB mit Bezug des Hauses begonnen habe. Der Architekt habe daher unter Berücksichtigung von Treu und Glauben von einer Billigung seiner Leistung als frei von wesentlichen Mängeln ausgehen dürfen.

Die Entscheidung verdeutlicht, wie wichtig es für einen Auftraggeber ist, sich bei der Abnahme der Werkvertragsleistung Mängelrechte vorzubehalten oder diese zumindest zeitnah geltend zu machen.

Sollten Sie sich bei der Geltendmachung Ihrer Rechte unsicher sein, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite.

Voraussetzung ist, dass zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer außerhalb der Büroräume ein Werkvertrag über die Herstellung oder den Umbau eines Bauwerks geschlossen wird.

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist dem Verbraucher eine 14-tägige Bedenkzeit einzuräumen.

Die Frist verlängert sich sogar um ein Jahr, wenn die Widerrufsbelehrung nicht in der vorgeschriebenen Form erfolgt ist.

Folgende Form gilt es zu wahren:

1. die Belehrung muss zwingend in Textform erfolgen,

2. einen Hinweis enthalten, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf,

3. den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, gegebenenfalls seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse,

4. einen Hinweis enthalten auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, und

5. einen Hinweis darauf enthalten, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz nach § 357d des Bürgerlichen Gesetzbuchs schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist.

Mit fristgemäßem Zugang des Widerrufs beim Unternehmer wird aus dem Vertrags- ein Rückgewährschuldverhältnis ex nunc. Bereits empfangene Leistungen sind gem. § 355 Abs. 3 BGB zurückzugewähren.

Schon montierte Bauteile, soweit zerstörungsfrei möglich, hat der Verbraucher grundsätzlich auf eigene Kosten wieder auszubauen und an den Unternehmer zu übergeben. Für bereits erbrachten Bauleistungen oder Baumaterialien, die nicht ohne Zerstörung zurückgegeben werden können, hat der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz zu leisten.

Zu beachten gilt es in diesem Zusammenhang die Entscheidung des BG (Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17) betreffend des Wertersatzes nach § 357 Abs. 8 BGB infolge eines von einem Verbraucher nach §§ 355 Abs. 2, 356 Abs. 3 BGB wirksam widerrufenen Werkvertrags.

Der BGH hat entschieden, dass der Unternehmer keinen Anspruch auf Wertersatz hat, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht nicht, auch nicht nachträglich, belehrt wurde.

Dies bedeutet im schlimmsten Fall, dass der Unternehmer die bereits erhaltene Vergütung zurückzuerstatten hat, der Verbraucher im Gegenzug aber keinen Wertersatz zu leisten hat. Diese Rechtsfolge ist unabhängig von der Frage, ob der Unternehmer eine mangelhafte oder mangelfreie Werkleistung erbracht hat.

Vor diesem Hintergrund ist es zwingend geboten, dass der Unternehmer den Verbraucher über sein Widerrufsrecht formell rechtmäßig informiert.

Sollten Sie in diesem Zusammenhang Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne für ein Gespräch in unserer Kanzlei zur Verfügung.

Stefan Alfsmann
Rechtsanwalt

Die Kläger erwarben von dem Beklagten eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Dabei räumte der Beklagte im Rahmen des Kaufvertrages jedoch Kenntnisse über einen Feuchtigkeitsschaden im Schlafzimmer ein. Der Beklagte sicherte insoweit zu, dass er bei einem erneuten Auftreten des Feuchtigkeitsschadens nach Übergabe für den Aufwand der Schadensbehebung aufkommt. Kurze Zeit nach der Übergabe trat tatsächlich ein Feuchtigkeitsschaden im Schlafzimmer auf. Die Käufer bezifferten den Aufwand der Schadensbehebung nach ergebnisloser Aufforderung zur Mangelbeseitigung fiktiv ohne Mehrwertsteuer. 

Das Landgericht und Oberlandesgericht gaben der Klage statt. Die Revision des Beklagten wies der BGH ab. Der BGH bestätigte, dass es unerheblich sei, ob die Kläger den Schaden tatsächlich beheben lassen. Abweichend vom Werkvertragsrecht sei eine fiktive Schadensbezifferung zulässig, da es nicht vertretbar sei, dass der Käufer die Kosten der Schadensbehebung vorfinanziert. Darüber hinaus stände dem Besteller im Werkvertragsrecht im Gegensatz zum Kaufrecht ein Vorschussanspruch zu. Die Ausgangspositionen der beiden Vertragstypen seien daher nicht vergleichbar.

Sollten Sie nach Erwerb einer Immobilie Mängel feststellen, stehe ich Ihnen gerne zur Durchsetzung Ihrer fiktiven Schadensersatzansprüche zur Verfügung.

Unter dem Az. VIII ZR 318/12 entschied der BGH am 09.10.2013 über einen Sachverhalt, bei dem ein Landwirt sämtliche Komponenten einer Photovoltaikanlage von der Klägerin erwarb. Vertragsgegenstand war ausschließlich die Lieferung der Teile, welche von der Beklagten an den Landwirt geliefert wurden. Der Landwirt montierte die Anlage auf dem Dach einer auf seinem Grundstück befindlichen Scheune. Als Mängel an der Anlage festgestellt wurden, beanstandete der Landwirt diese bei der Klägerin. Diese wiederum wandte sich an die Beklagte, die die behaupteten Mängel (Delamination an verschiedenen Modulen) zurückwies. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Freistellung von der für den Landwirt mittlerweile titulierten Zahlungspflicht in Anspruch. Die Klage wurde letztlich abgewiesen, da das entscheidende Gericht die entsprechenden Ansprüche als verjährt ansah. Die Photovoltaikanlage ist mangels Verbindung mit dem Erdboden selbst kein Bauwerk im Sinne des Gesetzes. Bauwerk ist lediglich die Scheune, auf deren Dach die Anlage montiert ist. Die entsprechenden Module wurden jedoch nicht für die Scheune verwendet. Sie waren weder Gegenstand von Erneuerungs- oder Umbauarbeiten an der Scheune. Sie waren auch nicht für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit der Scheune von (wesentlicher) Bedeutung. Die Solaranlage diente vielmehr dem Zweck Strom zu erzeugen und dem Landwirt eine zusätzliche Einnahmequelle zu verschaffen. Dementsprechend bestimmt sich die Verjährungsfrist nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB und beträgt 2 Jahre.

Fazit: Eine  Photovoltaikanlage stellt kein Bauwerk im Sinne des BGB dar und unterliegt der zweijährigen Verjährungsfrist.

Julia Habelt
Rechtsanwältin
Interessenschwerpunkt: Baurecht

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Das Oberlandesgericht Hamm hat am 22.11.2012 (Aktenzeichen - I - 5 U 98/12 -) entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der den mit einer Grunddienstbarkeit abgesicherten Überbau einer Nachbarparkgarage auf seinem Grundstück dulden muss, nicht verpflichtet ist, dem Nachbarn zu gestatten, die über sein Grundstück verlaufende Garagenzufahrt zu nutzen. Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. Die Garage der Kläger befindet sich etwa zur Hälfte auf dem Grundstück der Beklagten. Wegen einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit haben die Beklagten diesen Überbau zu dulden. Um die Garage nutzen zu können, müssen die Kläger eine etwa 4 - 5 m lange Garagenzufahrt überwinden, die sich zu gut 1/3 auf dem Grundstück der Beklagten befindet. Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht zur Sicherung der Zufahrt der Garage ist nicht vorhanden. Die Beklagten untersagten den Klägern die Überfahrt über ihr Grundstück, woraufhin die Kläger auf Duldung der Zufahrt zu ihrer Garage klagten. Das Oberlandesgericht Hamm hat die Klage abgewiesen. Es ist der Ansicht, dass sich der klägerseits geltend gemachte Anspruch nicht aus der eingetragenen Dienstbarkeit ergibt. Nach ihrem Wortlaut bezieht sich diese nur darauf, dass ein Überbau in Form einer Garage zu dulden sei. Dies schließe jedoch die Garagenzufahrt nicht ein. Ein solcher Anspruch kann auch nicht aus anderen Rechtsgrundlagen hergeleitet werden. Der Fall eines den Klägern zustehenden Notwegerechts entsprechend § 917 BGB sei nicht gegeben. Die mit dem Überbau verbundene Duldungspflicht entsprechend § 912 BGB erfasse die Garagenzufahrt als so genannte „Funktionsfläche" nicht. Ein Anspruch lasse sich auch nicht aus nachbarlichem Gemeinschaftsverhältnis herleiten. Auch die Tatsache, dass der Rechtsvorgänger der Beklagten bei der Bewilligung der Dienstbarkeit angenommen habe, dass die Zufahrt zur Garage gewährleistet sei, verpflichtet die Beklagte nicht zur Duldung.Der BGH wies die hiergegen gerichtete Revision auf Kosten der Kläger zurück (Urteil vom 15.11.2013, Aktenzeichen V ZR 24/13) 

Fazit: Die Kläger sind Eigentümer einer erlaubten Garage, die sie nicht nutzen können, da ihnen die Zufahrt verboten ist.

Für weitere Fragen rund um das Baurecht stehe ich Ihnen gerne in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch zur Verfügung.

Julia Habelt
Rechtsanwältin
Interessenschwerpunkt Baurecht

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Das Oberlandesgericht Hamm hat in seinem Beschluss vom 21.2.2014, Aktenzeichen - 11 W 15/14 - entschieden, dass ein privater Bauherr einen mit Dacharbeiten beauftragten Handwerker nicht anweisen muss, sich gegen Gefahren entsprechend zu sichern. Dieser muss als Fachmann grundsätzlich selbst für seine Sicherheit sorgen. Mit dieser Begründung hat das Oberlandesgericht Hamm den Prozesskostenhilfe-Antrag eines Elektrikers abgelehnt. Mit der entsprechenden Klage begehrte er Schadensersatz und Schmerzensgeld von einem privaten Bauherrn, von dem er beauftragt worden war, auf einem Hallendach eine Photovoltaikanlage zu montieren. Im Randbereich der Dachflächen befanden sich Lichtfenster aus transparentem Plastik, welche der Handwerker nicht abgesichert hat. Bei Ausführung der Arbeiten trat er versehentlich auf eines der Lichtfenster, welches brach. Daraufhin stürzte der Handwerker etwa 7 m tief auf den Hallenboden und verletzte sich erheblich. Er verlangte von dem privaten Bauherrn Schadensersatz und Schmerzensgeld mit der Begründung, der Bauherr habe seine Verkehrssicherungspflichten verletzt. Das Oberlandesgericht legte in dem Beschluss dar, dass ein privater Bauherr im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet ist, einen beauftragten Handwerker anzuweisen, die für die Dacharbeiten erforderlichen Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Zwar besteht grundsätzlich eine Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn. Diese verkürzt sich jedoch, soweit er Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten beauftragt hat. Handwerker sind Fachleute und als solche mit den Gefahren, die mit der Ausführung ihrer Arbeiten für sich und Dritte verbunden sind, vertraut. Das Oberlandesgericht ist der Ansicht, dass ein Handwerker die eigene Sicherheit bei der Ausführung seiner Arbeiten grundsätzlich selbst zu gewährleisten hat.

Für weitere Fragen rund um das Baurecht stehe ich Ihnen gerne in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch zur Verfügung.

Julia Habelt
Rechtsanwältin
Interessenschwerpunkt: Baurecht

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